Agosto 2019 #
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¿Qué es un contrato de arras? 6 cosas que tienes que tener en cuenta antes de firmar

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En muchas de las operaciones de compraventa de bienes aparece la figura del contrato de arras. Este contrato se realiza de forma previa a la formalización del contrato de compraventa y ofrece, tanto al comprador como al vendedor, una garantía de que se ejecutará la compraventa en un período determinado. Hoy vamos a conocer qué es un contrato de arras, qué tipos hay y cuáles son las características más importantes que debe reunir.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un contrato de carácter privado que se firma entre las partes compradora y vendedora del inmueble. Su cometido es el de ofrecer una garantía de que el contrato de compraventa del inmueble se llevará a cabo en un período de tiempo concreto, obligándose comprador y vendedor a llevarlo a cabo en los términos pactados.

Además, el contrato de arras lleva asociado el pago de una cantidad económica por parte del comprador y hacia el vendedor, como garantía de que se efectuará el contrato de compraventa definitivo conforme a lo acordado.

Este contrato es una herramienta muy útil para reservar los derechos de compra sobre un inmueble, en el caso de que queramos comprarlo pero necesitemos tiempo para realizar todas las gestiones necesarias previas (buscar financiación, solicitar una hipoteca, etc.). Pero también es interesante si lo que queremos es vender una propiedad inmobiliaria, para evitar que el comprador se eche atrás, lo que podría suponer la pérdida de otras oportunidades de venta.

¿Qué garantías ofrece un contrato de arras?

El contrato de arras es un tipo de contrato que se celebra bajo el amparo del Artículo 1454 de nuestro Código Civil, por lo que es una figura legal totalmente reconocida dentro de nuestro ordenamiento jurídico. El nivel de garantía que nos ofrecerá dependerá de cómo lo redactemos exactamente y de la modalidad de contrato de arras a la que nos acojamos. Así podemos diferenciar entre 3 tipos fundamentales de contratos de arras:

  • Contrato de arras de desistimiento o penitenciales. Es el más común en las operaciones de compraventa de inmuebles. Tanto el vendedor como el comprador pueden desistir de su derecho a realizar la compraventa del inmueble. La compensación que deberán asumir será la pérdida de la cantidad aportada como señal, en el caso de que desista el comprador. O el pago del doble de la cantidad aportada por el comprador, en el caso de que sea el vendedor el que decida no vender finalmente.
  • Contrato de arras penales. Esta versión es la que más garantías ofrece en caso de incumplimiento del contrato por una de las partes. En este caso, no solo se perderá automáticamente la señal, si se retira el comprador, o se abonará esa cantidad por duplicado, si quien desiste es el vendedor. Además, el contrato de arras penal mantiene la obligación de que se efectúe la compraventa. Así, la parte que sí ha respetado el contrato de arras puede decidir si obliga a la otra parte a completar la operación de compraventa o no, independientemente de que se haya cobrado la indemnización.
  • Contrato de arras confirmatorias. En este caso, el contrato de arras recoge los precios acordados como reserva y precio total de la compraventa del inmueble. También establece los plazos para efectuar ambos pagos. Sin embargo, la diferencia con las dos opciones anteriores está en que en el caso de las arras confirmatorias el incumplimiento del contrato no supone la pérdida automática de la señal para la parte incumplidora. En este caso, ambas partes acudirán a juicio para resolver las consecuencias para la parte que ha desistido de realizar la compraventa.

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6 cosas que hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras

El contrato de arras no solo conlleva garantías, también nos compromete a cumplir con unas obligaciones. Por ello, es fundamental que tengamos claros algunos aspectos antes de firmar un contrato de este tipo. Los principales serían estos:

  1. El importe a pagar en concepto de señal para formalizar el contrato de arras no viene determinado por ley. La cantidad debe ser acordada entre las partes firmantes del contrato. En la mayor parte de los casos, se tiene en cuenta una cantidad de entre el 5 % y el 15 % del precio total de compraventa.
  2. En el contrato de arras deben aparecer otras informaciones. Entre ellas las principales serían: datos personales de la parte vendedora y compradora, incluyendo DNI; descripción del inmueble: tipo de inmueble, dirección exacta, características, etc.; información registral de la finca, número de referencia catastral del inmueble, número de cédula de habitabilidad, etc.
  3. También se debe especificar el precio final por el que se efectuará el contrato de compraventa, se determinarán los plazos exactos de pago de la señal y de la celebración del contrato de compraventa y se debe adjuntar un informe sobre las cargas o impuestos pendientes que afecten al inmueble en cuestión.
  4. Es importante que se especifique también el tipo de contrato de arras que se está firmando, ya que la garantía que da el contrato depende en gran medida de la modalidad del mismo, como ya hemos visto. Si no se reconoce explícitamente la capacidad de desistimiento de ambas partes en el contrato de arras, entonces se asume legalmente que el contrato es de arras de confirmación por defecto.
  5. Hay que tener en cuenta que las cantidades que se abonan como señal al celebrar el contrato de arras son un adelanto de parte del importe del precio final del inmueble. Así pues, en el caso de que estemos comprando una vivienda de nueva obra, deberemos pagar también el 10 % en concepto del IVA de la cantidad proporcional que adelantemos como señal. Si la vivienda es de segunda mano, entonces deberemos incluir este importe de la señal del contrato de arras a la hora de calcular el pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  6. En el caso de que firmemos un contrato de arras penitenciales o de desistimiento, podremos desistir únicamente durante el período que abarca desde la firma de ese contrato, hasta que se materializa el contrato de compraventa a través de su escritura pública.

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